Der Energieausweis ist ein Dokument, das Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes liefern soll. So soll er einen Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen, den Miet- oder Kaufinteressenten in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen können.

Immobilien in einer Toplage waren für sehr lange Zeit ein absoluter Selbstläufer. Natürlich mussten auch damals schon einige Renovierungsarbeiten erledigt werden, doch wie bereits erwähnt, hat dies in einer „Premium-Lage“ nicht die große Rolle gespielt.

Die Probleme beim Verkauf der Immobilie werfen ein Schlaglicht auf den drastischen Wandel, den der deutsche Immobilienmarkt gerade durchmacht. Zinswende, Inflation und hohe Baukosten haben den Boom am Markt vorerst abgewürgt.

Unter den Abschwung leider aber nicht alle Gebäude gleichermaßen. Der Immobilienmarkt spaltet sich immer deutlicher, weil die Interessenten bei ihren Geboten nicht nur die deutlich höheren Finanzierungskosten in den Blick nehmen – sondern zunehmend auch die immer wichtiger werdenden Energiekosten.

Immer noch nicht klar ist, welche Regeln im kommenden Jahr zum Thema Einbau neuer Heizungen gelten sollen. Deutschlands Wirtschaftsminister Robert Habeck will bereits ab 2024 das Aus für fossile Heizungen einleiten, allerdings bremst hierzulande die FDP. Was aber sicher ist: Sein Haus oder seine Wohnung warm zu kriegen, wird in Zukunft spürbar teurer.

Fakt ist, es zeichnen sich bereits jetzt schon eindeutige Verlierer ab. Wer ist betroffen? Und worauf müssen sich Mieter, Interessenten und Eigentümer also jetzt einstellen?

Experten sind sich einig: „Die Preisabschläge für energetisch schlechtere Immobilien nehmen zu.“ Der nun veraltete Spruch, dass es im Immobilienmarkt nur auf drei Faktoren ankomme – Lage, Lage und nochmals Lage –, gilt nicht mehr uneingeschränkt. Jetzt gilt: Wärme ist die neue Lage. Die Frage ist nur, ob sie an erster, zweiter oder dritter Stelle der Aufzählung steht.

Quellen: Immoscout24, Handelsblatt

Gebäude mit schlechten Energieklassen zwischen G und H ist es derzeit sehr schwierig Käufer zu finden, diese Gebäude gehen nur mit deutlichen Abschlägen über den Tisch. Wer jetzt kauft, zieht die absehbaren energetischen Sanierungskosten bereits eins zu eins vom Angebotspreis ab – und da geht es schnell um fünfstellige Summen. Deshalb sollte man von einem erfahren Immobilienberater vor Ort eine fachkundige Immobilienwertermittlung anfordern, um hier den richtigen Marktpreis anzusetzen.

Der Markt sortiert sich grundlegend neu. In den vergangenen Jahren sind die warmen Nebenkosten noch kein wesentliches Kriterium bei der Wohnungswahl gewesen. Das hat sich nun geändert. Ein Mix aus politischen Vorgaben zur Klimawende, explodierenden Heizkosten durch den Ukrainekrieg und einer Neubesinnung vieler Käufer treibt einen neuen Keil in den Markt. Ältere Bestandsbauten mit geringer Energieeffizienz haben es somit zunehmend schwerer.

„Wir beobachten eine rückläufige Nachfrage in diesem Segment, auch weil die Kosten für Sanierungen wegen gestiegener Handwerkerpreise und Lieferkettenproblematiken schwer kalkulierbar sind.“ so Niclas Wich, Geschäftsführer von Wich Immobilien aus Kronach. Gerade bei sanierungsbedürftigen Häusern mit großen Grundstücken in nicht so guter Lage fielen die Preise teils zwischen zehn Prozent und 30 Prozent.

Bei all den Diskussionen um die Dekarbonisierung des Gebäudebestands darf aber nicht vergessen werden, dass der energetische Gebäudezustand nach wie vor nur ein Kriterium ist, woran sich der Wert einer Immobilie bemisst. Eine weiterhin hohe Bedeutung für die Immobilienbewertung ist weiterhin der Standort der Immobilie. Eine schlecht sanierte Immobilie an einem guten Standort wird definitiv weiterhin einen höheren Wert haben, als eine gut sanierte Immobilie in schlechter Lage.

Plötzlich interessieren sich Erwerber brennend für eine Einstufung, die bis vor wenigen Jahren nur wenige allzu sehr interessiert hat: die Energieeffizienzklassen der Gebäude. Es gibt in Deutschland aktuell neun solcher Einordnungen im Gebäudesektor, von sehr gut (A+) bis sehr schlecht (H). Entscheidend für die Einstufung ist jeweils der Energiebedarf der Immobilie.

Der Nachholbedarf in Deutschland ist dabei riesig. Mehr als die Hälfte der Objekte hierzulande wurde vor 1977 errichtet, bevor die erste Wärmeschutzverordnung in Kraft trat. Dabei sind rund 52% mit einer Gasheizung und knapp 24% mit einer Öl-Heizung ausgestattet.

In Deutschland hat aktuell rund ein Drittel aller Wohnungen eine Energieklasse von F, G oder H. Nur 13 Prozent der Immobilien haben eine Energieklasse von A+, A oder B. Bei den Neubauten sind es immerhin 71 Prozent.

Um den Forderungen zu genügen, reicht es nicht aus, nur Fassaden hier und da zu dämmen und Fenster auszutauschen. Es braucht einen Kraftakt – und der nimmt allmählich immer deutlichere Formen an.

Nach einem jüngst im EU-Parlament verabschiedeten Richtlinienentwurf der EU-Kommission müssen Millionen von Eigentümern in einigen Jahren eine gründliche energetische Sanierung ihrer Gebäude vornehmen. Fenster austauschen, neue Solaranlagen auf das Dach und mehr Dämmung der Fassade: Für Häuser und Wohnungen in der EU, die bisher in den schlechtesten Energieklassen des Landes eingeordnet sind, soll vorgeschrieben werden, dass sie bis Ende des Jahrzehnts einen höheren Energiestandard erreichen.

So will es die EU zur Pflicht machen, dass bis 2030 Wohngebäude in der EU mindestens die Energieklasse E erreichen müssen, bis 2033 sogar Klasse D. Endgültig ist die Entscheidung noch nicht. Der EU-Plan braucht die Zustimmung der Mitgliedsländer, es regt sich Widerstand, aber komplett gestoppt werden dürfte der Plan nicht mehr.

Der Verband rechnet für Eigentümer eines 140 Quadratmeter großen Ein- oder Zweifamilienhauses, das zwischen 1949 und 1978 erbaut wurde, mit Kosten – je nach Sanierungsstand des Gebäudes – zwischen 60.200 Euro bis im schlimmsten Fall rund 196.000 Euro, um das Gebäude auf den Standard EH 100 zu bringen, was nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes das Standardhaus werden soll.

Im Extremfall können somit die Kosten für die energetische Sanierung den Zeitwert von Gebäude und Grundstück sogar übersteigen.

Die Aufwendungen für eine Verbesserung der Energieeffizienz älterer Gebäude sind so hoch, dass sie sich nicht mehr für jedes Objekt lohnen werden. In Regionen, die kein Wachstum haben, eine überalterte Bevölkerung und einen schlechten Verkehrsanschluss könnten einige alte Bauten praktisch unverkäuflich werden oder zumindest drastisch an Wert verlieren.

Für die Besitzer vieler anderer Immobilien lohnt es sich aber durchaus die Immobilie zu sanieren. „Die Vorreiter dürften nicht nur niedrigere Sanierungskosten, sondern auch höhere Preise und Mieten und damit insgesamt höhere Renditen erzielen.“ Denn die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern und Wohnungen werde das Angebot noch viele Jahre übertreffen.